Предположим, вы решили приобрести квартиру через ипотеку. Для начала надо определиться со стоимостью приобретаемой квартиры. Для этого понадобится стоимость одного квадратного метра жилья и метраж квартиры. Стоимость квадратного метра в Москве зависит от района. Если в спальном районе Москвы один квадратный метр стоит, в среднем, 220 382 руб., то в центральных районах стоимость квадратного метра может быть в разы дороже. Предположим, нужна двухкомнатная квартира в спальном районе. Метраж современной двухкомнатной квартиры 40…50 квадратных метров. Возьмем среднюю цифру в 45 квадратных метров. Тогда ориентировочная стоимость двухкомнатной квартиры составит: 220 382 * 45 = 9 917 190 руб.
Минимальный первый взнос обычно равен 15%, тогда первоначальный взнос по ипотеке составит: 9917190 * 0,15 = 1 487 578 руб.
Пусть на первый взнос деньги накоплены, тогда надо взять кредит на сумму: 9 917 190 – 1 487 578 = 8 429 612 или округленно 8 500 000 руб.
Со стоимостью квартиры и суммой кредита определились. Теперь под какой процент можно взять ипотеку. Если у вас нет никаких льготных преференций, то классическая ипотека в новостройке выдается от 10,7% годовых. Может быть немного больше или немного меньше.
Давайте рассмотрим варианты выплаты ипотеки. Платежи по ипотеке бывают аннуитетными и дифференцированными. При аннуитетных платежах сумма платежей остается постоянной на протяжении всего срока платежа. При дифференцированной форме платежа в первые месяцы надо платить больше, затем сумма платежа постепенно снижается. Аннуитетные платежи более распространены и банки предпочитают именно эту форму погашения кредита.
Программа на Python для расчета ежемесячных платежей по кредиту имеет вид:
Исходные данные:
Сумма кредита (S) – 8 500 000 руб.
Годовая процентная ставка (Y) – 10,7%
Срок выплаты кредита (N) – 30 лет.
При этих исходных данных за ипотеку придется выплатить 28 449 579 руб., т.е. переплата составит 28 449 579 – 8 500 000 = 19 949 579 руб. Таким образом, придется не только выплатить сумму кредита, но и переплатить сверху еще две таких же суммы и даже больше.
Давайте немного усложним программу и построим два графика:
- Сумма ежемесячных выплат в зависимости от срока кредита (в годах).
- Сумма переплаты в зависимости от срока кредита (в годах).
Программа для построения графиков примет следующий вид:
Графики представлены на рис. 1 и рис. 2
По оси ординат в графике на рис. 2 значения надо умножать на 10^7. Таким образом, 2.00 на этом графике означает сумму в 2.00*10^7 = 20 000 000 руб.
Какой вывод можно сделать из полученных графиков? Анализ графиков показывает, что кредит лучше всего брать на срок 15…20 лет. Если брать кредит на больший срок, то будет большая переплата, в 2…3 раза превышающая сумму кредита. Если брать кредит на меньший срок (на 5…10 лет), то переплата, конечно, уменьшается, но при этом резко возрастают ежемесячные выплаты. Это видно из графика на рис. 1, из которого следует, что на участке от 5 до 15 лет кривая ежемесячных выплат круто снижается.
Для нашего примера с двухкомнатной квартирой цифры получаются следующими. Если взять кредит на 30 лет, то ежемесячная выплата 79 026 руб, а переплата по кредиту составит около 20 000 000 руб. Если взять кредит на 20 лет , то ежемесячная выплата 86 007 руб, а переплата по кредиту составит около 12 000 000 руб. Таким образом, при сокращении срока кредита с 30 до 20 лет ежемесячный платеж увеличится всего на 7 000 руб. но зато ваша экономия за весь срок кредита составит 8 млн. руб.
Подведем итоги. По графику на рис. 1. можно оценить ежемесячные выплаты в зависимости от срока кредита, а по графику на рис. 2 можно оценить переплату в зависимости от срока кредита. А теперь практическая рекомендация. Если вы уже взяли ипотеку на 25…30 лет, то срочно идите в банк и переоформляйте её на 15…20 лет. При этом вы сэкономите несколько миллионов, а возможно, и десятков миллионов рублей. При более коротких сроках кредита (5…10 лет) у вас будет минимальная переплата, но очень большие ежемесячные выплаты. Одним словом, при выборе срока кредита придерживайтесь “золотой середины”.